実家を売ろうと思ったとき、「税金はどのくらいかかるのか」が気になる方は多いと思います。
売却で得た利益には「譲渡所得税」がかかります。ただし、一定の条件を満たせば税金を大幅に減らせる特例があります。知っているかどうかで、手元に残る金額が大きく変わります。
この記事では、実家の売却にかかる税金の種類と計算方法、そして使える特例をまとめて解説します。
実家を売るときにかかる主な税金
1. 譲渡所得税・住民税
不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
- 売却価格：実際に売れた金額
- 取得費：購入時の価格＋購入時の諸費用（登記費用・仲介手数料など）
- 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・解体費用など）
税率は「所有期間」で変わる
譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 39% |
| 5年超（長期） | 15% | 5% | 20% |
相続で取得した不動産は、被相続人（亡くなった方）が取得した日から所有期間を計算します。親が数十年前に購入した実家であれば、多くの場合「長期譲渡所得」の20%が適用されます。
2. 印紙税
売買契約書に貼付する税金です。売却価格によって金額が変わります。
| 売却価格 | 印紙税額（軽減税率適用後） |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
3. 登録免許税
売却に伴う所有権移転登記にかかる税金です。通常は買主が負担しますが、売主側の抵当権抹消登記費用は売主負担になります。
知らないと損する「3,000万円特別控除」
実家の売却で最も重要な特例が「3,000万円特別控除」です。
どんな特例か
自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。つまり、売却で得た利益が3,000万円以内であれば、税金がゼロになります。
相続した実家でも使える条件
相続した実家（空き家）を売却する場合も、一定の条件を満たせばこの特例が使えます。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（通称：空き家特例）として、2023年以降も適用されています。
主な条件は以下のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）であること
- 相続の開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
- 相続から売却まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 建物を耐震リフォームするか、取り壊して更地で売却すること
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
期限に注意：相続から3年以内の売却が条件のため、放置していると使えなくなります。
2024年以降の改正点
2024年1月以降の譲渡分から、相続人が3人以上いる場合の控除額が2,000万円に引き下げられました（従来は3,000万円）。売却のタイミングや相続人数によって適用額が変わるため、事前に税理士に確認することをおすすめします。
その他に使える特例
取得費が分からない場合の「概算取得費」
親が昔に購入した実家は、購入時の売買契約書が残っていないことがあります。取得費が不明な場合は、売却価格の**5%**を取得費とみなすことができます（概算取得費）。
ただし5%は実際の取得費より低くなることが多く、税負担が増える可能性があります。古い書類を探す価値は十分にあります。
低未利用土地等の100万円控除
都市計画区域内にある低未利用の土地・建物を一定価格以下で売却した場合、譲渡所得から100万円を控除できる特例もあります。郊外・地方の実家に適用できるケースがあります。
税金を減らすために売却前にやること
① 取得費に関する書類を探す
購入時の売買契約書・登記費用の領収書・リフォーム費用の明細などは、取得費に加算できます。古い書類でも見つかれば税負担を減らせます。
② 売却タイミングを検討する
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります（39%→20%）。また、空き家特例の期限（相続から3年）も念頭に置いて売却時期を考えましょう。
③ 税理士・専門家に相談する
不動産の税金は複雑で、適用できる特例を見落とすと大きな損をする可能性があります。売却を検討し始めた段階で、税理士に相談することをおすすめします。
まとめ：売却前に税金の確認を
実家の売却にかかる税金と特例を整理します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 利益×20%（長期）または39%（短期） |
| 3,000万円特別控除 | 居住用財産の売却で最大3,000万円控除 |
| 空き家特例 | 相続した空き家の売却で最大2,000〜3,000万円控除 |
| 概算取得費 | 取得費不明の場合は売却価格の5%で計算 |
※税制は変更される場合があります。最新情報は税理士または国税庁のサイトでご確認ください。
「どんな特例が使えるか」を把握した上で売却を進めることで、手元に残るお金が大きく変わります。売却を検討し始めた段階で、早めに専門家へ相談することが大切です。
実家ラボでは、売却を検討されている方のご相談をお受けしています。税理士・司法書士と連携しながら、相続名義の整理から売却完了まで、ワンストップでサポートします。「税金がどのくらいかかるか知りたい」という段階からでも、ぜひお気軽にご相談ください。
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