小規模宅地等の特例は実家に使える？同居・別居のケース別に解説

「実家の土地を相続したら、相続税がすごい額になるのでは」——福岡市内や近郊に実家がある方から、よくいただく不安です。

この不安をかなりの部分で解消してくれるのが小規模宅地等の特例です。条件を満たせば、実家の土地の評価額を最大80％減額できます。ただし「誰が相続するか」で使えるかどうかが変わる、少しクセのある制度です。

330㎡まで、評価額が80％下がる

亡くなった方が住んでいた土地（特定居住用宅地等）について、330㎡を上限に、相続税の評価額を80％減額できる制度です。

どれだけ効くのか、数字で見てみます。

	特例なし	特例あり
土地の評価額	3,000万円	600万円
減額される額	—	2,400万円

評価額3,000万円の土地が600万円として扱われます。この2,400万円の差は、基礎控除と組み合わせると「相続税がかかる／かからない」の分かれ目そのものになることが少なくありません。

なお330㎡は約100坪です。一般的な住宅地の実家であれば、多くが上限内に収まります。

ここがこの制度のいちばん重要なところです。ケース別に見ていきます。

無条件で適用できます。同居していたかどうか、その後住み続けるかどうかも問われません。父が亡くなって母が相続する、という最も多いパターンはここに当たります。

適用できますが、条件があります。相続税の申告期限まで、その家に住み続け、かつ所有し続けること。

つまり「特例を使って税金を抑え、すぐ売る」ということはできません。申告期限前に売却すると適用を受けられなくなります。売却を考えている方は、この順序に注意が必要です。

実家を出て福岡市内や県外で暮らしている子が相続する場合です。原則は対象外ですが、「家なき子特例」という例外があります。

主な要件は次のとおりです。

ざっくり言えば「3年以上、持ち家ではなく賃貸に住んでいる子」が対象です。2018年の改正で要件がかなり厳しくなり、「親名義の家に住んでいる」「一度売った自宅に住み続けている」といった抜け道は塞がれました。

「亡くなる前の数年は施設にいたので、実家は空き家だった」というケースは非常に多いです。

この場合も、要介護認定などを受けて所定の施設に入所していたなど、一定の要件を満たせば特例の対象になり得ます。ただし、空き家の期間に他人へ貸していた場合などは扱いが変わります。個別性が高いところなので、自己判断せず確認したほうが安全です。

特例を使うには、相続税の申告が必要です。

ここが最大の落とし穴です。特例を適用した結果、相続税がゼロになる場合でも、申告をしなければ特例は受けられません。「税金がかからないから何もしなくていい」と思っていた、というご相談を実際に受けたことがあります。

申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内。遺品整理や家族の話し合いをしていると、あっという間に過ぎます。

※ 本記事は制度の概要をわかりやすく整理したものです。適用の可否は個別の事情によって判断が分かれます。実際の申告にあたっては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

ここまで読んでお気づきかもしれませんが、この特例は「誰が相続するか」を決める前に知っておかないと意味がありません。遺産分割が終わってから「あの人が相続していれば税金が違った」と分かっても、やり直しはききません。

そして、税金だけで決めるべきでもありません。同居していた子が相続すれば特例は使えますが、申告期限まで売却できないという制約がつきます。実家を早く売りたい事情があるなら、別の設計が必要になります。

実家ラボは福岡市の不動産会社が運営しており、税理士・司法書士との連携体制で、「税金」と「実家をどうするか」を同時に考えるご相談をお受けしています。相談は無料で、売却ありきのご提案はいたしません。